Sanierter Wohnraum im Elztal

Überblick

Ein Mehrfamilienhaus im Zentrum von Waldkirch, wenige Gehminuten vom Elzufer entfernt: weiße Holzfassade, rotes Ziegeldach, prägend für die Straßenzeile. Wir haben das Gesamtobjekt mit acht Wohneinheiten und rund 450 m² Wohnfläche erworben, aufgeteilt und einzeln an Kapitalanleger vermittelt. Alle acht Einheiten sind verkauft.

Das Besondere an diesem Projekt war das Paket, das die Käufer bekommen haben. Die Komplettsanierung des Hauses war im Kaufpreis bereits enthalten – zehn Gewerke von der Elektrik bis zum Treppenhaus. Dazu kamen Stellplatz beziehungsweise Carports und ein Restnutzungsdauergutachten, das eine deutlich erhöhte lineare Abschreibung von 5,55 bis 6,67 % je Einheit ermöglicht – statt der Regel-AfA von 2 %.

Die Grundrisse sind der zweite Grund, warum sich die Einheiten so zügig platzieren ließen: klar geschnittene Wohnungen ohne verlorene Flächen, von der kompakten Einheit bis zur größeren Wohnung – genau das Spektrum, das im Einzugsgebiet Freiburgs nachgefragt wird. Die Bruttomietrendite lag über die Einheiten hinweg bei rund 4,8 %, der Kaufpreisfaktor bei etwa 21.

Zehn Gewerke, im Kaufpreis enthalten

Das Haus wird 2026 umfassend saniert – und die Kosten dafür waren beim Erwerb bereits eingepreist. Unsere Käufer haben damit kein Sanierungsrisiko übernommen, sondern ein Ergebnis gekauft. Kein Sonderumlagen-Risiko in der Anfangsphase, keine offene Kalkulation, kein Streit über Nachträge.

Warum das Objekt für Kapitalanleger funktioniert hat

Der Gewinn liegt im Einkauf. Der örtliche Vergleichswert für Wohnungen in Waldkirch lag bei rund 3.950 € je m². Unsere Einheiten wurden zwischen etwa 3.300 und 3.500 € je m² platziert – und das inklusive Sanierung, Stellplatz und Gutachten. Der Abstand von rund 10 bis 16 % entstand also nicht durch Abstriche bei Lage oder Zustand.

Der steuerliche Hebel. Über das beiliegende Restnutzungsdauergutachten liegt die lineare Abschreibung je nach Einheit bei 5,55 bis 6,67 % pro Jahr statt der üblichen 2 %. In der Modellrechnung einer Einheit bedeutete das eine jährliche Abschreibung von über 16.000 € – der Verlust aus Vermietung und Verpachtung mindert das zu versteuernde Einkommen entsprechend.

Saniert heißt kalkulierbar. Eine Sanierung dieser Tiefe verschiebt den Instandhaltungsstau um viele Jahre nach hinten. Für den Eigentümer bedeutet das überschaubare Kosten in der Anfangsphase – und eine Wohnung, die im Vermietungsmarkt auf aktuellem Stand antritt.

Waldkirch, im Einzugsgebiet Freiburgs

Waldkirch liegt im Elztal am Rand des Schwarzwalds und gehört zu den gefragten Städten im Einzugsgebiet von Freiburg im Breisgau. Der Standort verbindet, was Kapitalanleger suchen: die Mietnachfrage einer Universitäts- und Wirtschaftsmetropole bei einem Preisniveau deutlich unter dem der Kernstadt.

Die Hauptstraße 76 liegt im urbanen Zentrum. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Cafés, Restaurants, Ärzte, Apotheken und Banken sind fußläufig erreichbar, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen liegen in unmittelbarer Umgebung. Für Mieter heißt das: Alltag ohne Auto möglich.

Und dann ist da die Umgebung. Das Elztal, der Schwarzwald direkt vor der Tür, Wander- und Radwege, Naherholungsgebiete, kulturelle Angebote – eine Kombination aus urbanem Leben und Natur, die den Standort dauerhaft attraktiv hält.

Anbindung

Der kurze Weg nach Freiburg ist der wirtschaftliche Kern dieses Standorts.

Kennzahlen im Überblick

Die Eckdaten des Gesamtobjekts zum Zeitpunkt der Vermarktung.

Impressionen

Weiße Holzfassade zur Straße, rotes Ziegeldach, Giebelseite zum Grün – ein Haus, das die Straßenzeile im Zentrum von Waldkirch prägt, mit dem bewaldeten Hang des Elztals unmittelbar dahinter.

Ihr Ansprechpartner

Die Hauptstraße 76 ist vollständig platziert – vergleichbare Objekte entwickeln wir laufend weiter, auch mit Sanierung im Kaufpreis und Restnutzungsdauergutachten. Wir gehen das gerne persönlich mit Ihnen durch, per Zoom oder bei uns vor Ort. Und wir bleiben auch nach dem Kauf an Ihrer Seite: bei Kreditanfrage, Grundbucheintrag und notarieller Abwicklung ebenso wie später bei Verwaltung, Reparaturen und Mieterthemen.